Grunty pod wiatraki: dzierżawa ziemi pod elektrownię wiatrową

1 W skrócie

Źródło: Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (t.j. Dz.U. 2024 poz. 317), stan na 3 października 2026.

Źródło: PSEW, Baker Tilly TPA, DWF, Energetyka wiatrowa w Polsce 2024, s. 124–129, stan na 2022 r.

2 Czym jest grunt pod wiatraki i kto dzierżawi

Grunt pod elektrownię wiatrową to obszar, który plan miejscowy przeznacza na teren PEW, czyli teren elektrowni wiatrowej w terenie produkcji energii PE; symbol ten stosuje rozporządzenie o projekcie planu miejscowego obowiązujące od 24 września 2026 r. i stosowało poprzednie, z 2021 r. Sama turbina zajmuje niewiele: w decyzji środowiskowej dla farmy Wałcz (do 23 turbin o wysokości do 220 m) na turbinę przypada ok. 0,2 ha trwale przekształconego terenu, razem z fundamentem i placem montażowym.

Źródło: RDOŚ w Szczecinie, decyzja WST-K.420.7.2024.BM.32, stan na 30 czerwca 2025.

Umowa obejmuje jednak także drogi dojazdowe, trasy kabli i pas, nad którym obracają się łopaty, a miejsce turbin wyznaczają odległości od domów i form ochrony przyrody (sekcja 5). Wiatr deweloper mierzy na miejscu, a mapy potencjału OZE, także dla wiatru na lądzie, publikuje minister właściwy do spraw klimatu (ustawa o OZE, art. 160e). Elementy turbin przyjeżdżają transportem ponadnormatywnym, który wymaga zezwolenia; przy największych ładunkach (kategoria V) wydaje je GDDKiA po uzgodnieniu trasy z zarządcami dróg (Prawo o ruchu drogowym, art. 64 i 64d).

Dzierżawią deweloperzy farm, grupy energetyczne i fundusze. Najwięcej mocy w farmach wiatrowych ma zachodniopomorskie (2 661,2 MW), dalej wielkopolskie (1 781,6 MW) i pomorskie (1 690,1 MW); w kraju 30 czerwca 2026 r. pracowało 11 394,8 MW w 1 499 instalacjach. Moc w każdym województwie pokazuje strona Ceny ziemi i moc OZE.

Źródło: URE, instalacje OZE bez mikroinstalacji; sumy województw policzyła redakcja, stan na 30 czerwca 2026.

Część rynku to istniejące farmy. Rząd szacował w 2025 r., że w latach 2025–2028 wymianie starych turbin na nowe (repoweringowi) mogą podlegać turbiny o mocy 1,1 GW, a branża wiatrowa zwraca uwagę, że wymaga to wydłużenia umów dzierżawy.

Źródło: Sejm, druk nr 1130, uzasadnienie; PSEW, Energetyka wiatrowa na nowo (2024), stan na 24 marca 2025.

3 Jak zarabia grunt pod wiatraki

Pieniądze farmy wiatrowej pochodzą ze sprzedaży energii, a właściciel gruntu dostaje z nich czynsz; umowa może przewidywać też opłaty za drogi i kable oraz opłatę w fazie przygotowawczej. W 2022 r. spółki wiatrowe miały w medianie 1 194 tys. zł przychodu na MW, a koszty gotówkowe najczęściej 250–300 tys. zł/MW, z czego czynsze dzierżawne stanowiły 9%, a podatek od nieruchomości 20%.

Źródło: PSEW, Baker Tilly TPA, DWF, Energetyka wiatrowa w Polsce 2024, tabela 5 i wykres 29, stan na 2022 r.

Czynsz bywa stały (kwota od turbiny albo od MW), zmienny (procent wartości sprzedanej energii) albo mieszany. Wielkopolska Izba Rolnicza uważa czynsz mieszany za najkorzystniejszy, a Kujawsko-Pomorska radzi kwotę minimalną zamiast samego udziału w energii. Umowa powinna też rozstrzygać, czy drogi, kable i przelot łopat nad gruntem mieszczą się w czynszu, czy są płatne osobno.

Gmina pobiera podatek od nieruchomości od części budowlanych turbin: NIK policzyła dla lat 2009–2013 średnio 63,4 tys. zł rocznie od turbiny, według zasad sprzed zmiany definicji budowli w 2025 r.

Źródło: NIK, Lokalizacja i budowa lądowych farm wiatrowych (P/13/189), s. 18, stan na 2014 r.

Deweloper sprzedaje energię na rynku albo odbiorcom w umowach PPA, może też wygrać kontrakt różnicowy w aukcji OZE. W aukcji z lipca 2025 r. farmy wiatrowe wygrały tylko 82,7 MW, z cenami 100,00–320,00 zł/MWh, wobec ok. 1 623 MW fotowoltaiki.

Źródło: URE, Aukcje OZE 2025, stan na 11 lipca 2025.

4 Jak rynek wycenia grunt pod wiatraki

Publicznej statystyki czynszów za turbinę ani za MW nie ma; jedyny szacunek wynika z kosztów pracujących farm. Czynsze to 9% kosztów gotówkowych, a te wynosiły w 2022 r. najczęściej 250–300 tys. zł/MW, więc wszystkie dzierżawy farmy kosztowały ją rzędu 22,5–27 tys. zł za MW rocznie (obliczenie redakcji; przy medianie kosztów 25,3 tys. zł).

To kwota na wszystkie grunty farmy razem, pod turbinami, drogami i kablami, z umów obowiązujących w 2022 r., a nie stawka dla jednej działki ani dla umów podpisywanych w 2026 r. Polenergia pisze w sprawozdaniu za 2025 r., że po złagodzeniu zasady 10H w 2023 r. koszty dzierżaw pod wiatr rosną, jak wcześniej pod fotowoltaikę.

Źródło: Polenergia, sprawozdanie zarządu za 2025 r., s. 46–49, stan na 11 marca 2026.

Źródło: PSEW, Baker Tilly TPA, DWF, Energetyka wiatrowa w Polsce 2024, tabele 4 i 5, stan na 2024 r.

Projekt z planem PEW jest wart więcej niż sam grunt. Baker Tilly TPA szacuje przygotowanie lub zakup praw do projektu na 200–600 tys. EUR za 1 MW; to wartość planu, decyzji i umów, w której właściciel gruntu uczestniczy tylko przez czynsz, chyba że umowa stanowi inaczej.

Wartość bieżącą całej umowy, z fazą przygotowawczą, waloryzacją i porównaniem ze sprzedażą, policzysz w kalkulatorze dzierżawa czy sprzedaż, także dla czynszu liczonego od MW.

5 Na co uważać: due diligence

Turbina musi stać od budynku mieszkalnego albo o funkcji mieszanej co najmniej w odległości równej 10-krotności swojej całkowitej wysokości, liczonej z łopatą w najwyższym położeniu, chyba że plan miejscowy wyznaczy inną odległość, nie mniejszą niż 700 m (ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, art. 4 ust. 1; t.j. Dz.U. 2024 poz. 317). Przy turbinie wysokiej na 200 m reguła 10H daje 2 000 m, a plan może zmniejszyć tę odległość najwyżej do 700 m.

Nowelizacja z 5 sierpnia 2025 r., która w wersji komisji sejmowej obniżała to minimum do 500 m, została zawetowana 21 sierpnia 2025 r. i nie obowiązuje. Turbin nie wolno stawiać w parkach narodowych, rezerwatach, parkach krajobrazowych ani na obszarach Natura 2000; od parku narodowego obowiązuje 10H, od rezerwatu 500 m, a od linii najwyższych napięć większa z wartości: trzykrotność średnicy wirnika albo dwukrotność wysokości (art. 4a i 4c). Odległości od dróg i lasów ustawa nie określa. Działa to też w drugą stronę: nowego domu nie lokalizuje się bliżej niż 700 m od turbiny (art. 4 ust. 4).

Źródło: Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, art. 4–4c; Sejm, proces legislacyjny nr 1130, stan na 3 października 2026.

Decyzję środowiskową dla farmy wiatrowej wydaje regionalny dyrektor ochrony środowiska. W przykładowych decyzjach z lat 2024–2026 pojawiały się limity mocy akustycznej 105–108 dB, monitoring ptaków i nietoperzy w trzech cyklach rocznych i nocne wyłączenia turbin latem.

Źródło: Decyzje RDOŚ w Poznaniu, Gorzowie Wielkopolskim i Szczecinie, stan na 18 lutego 2026.

Klauzule umowy do sprawdzenia zebrała lista kontrolna.

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

6 Finansowanie

Farmę finansuje deweloper, zwykle kredytem spłacanym z przychodów projektu: bank bierze w zabezpieczenie aktywa i przepływy spółki projektowej, a w audycie sprawdza tytuł do gruntu na cały okres finansowania, zwykle 15–18 lat. Dlatego dzierżawca prosi o zgodę na przelew praw z umowy na bank i o informacje o długach właściciela: nabywca gruntu w egzekucji może wypowiedzieć dzierżawę zawartą na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata (Kodeks postępowania cywilnego, art. 1002).

Źródło: PSEW, Baker Tilly TPA, DWF, Energetyka wiatrowa w Polsce 2024, część prawna, s. 30–37, stan na 2024 r.

Właściciel potrzebuje zabezpieczenia po swojej stronie. Rozbiórkę nieużytkowanej turbiny nakazuje się inwestorowi albo ostatniemu eksploatującemu (Prawo budowlane, art. 67 ust. 1a), ale gdy ten upadnie, nakaz nie da pieniędzy. W umowie opisanej w jednej z interpretacji podatkowych kaucja na demontaż wynosiła trzykrotność czynszu za turbinę, a przepisy nie każą eksploatującemu mieć polisy OC, więc obowiązek jej okazania trzeba wpisać do umowy.

Źródło: Interpretacja KIS 0114-KDIP1-3.4012.507.2024.4.PRM, stan na 17 września 2024.

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

7 Prawo i podatki

Farma wiatrowa zawsze wymaga planu miejscowego: elektrownię wiatrową lokalizuje się wyłącznie na jego podstawie, więc decyzja o warunkach zabudowy nie wchodzi w grę (ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, dalej u.w., art. 3). Farma PV potrzebuje planu na gruntach klas I–III i leśnych, a na pozostałych powyżej progów mocy, o czym piszemy w dziale Grunty pod PV.

Plan i udział mieszkańców

Plan określa maksymalną wysokość turbin, średnicę wirnika i liczbę turbin (u.w., art. 7 ust. 1). Wójt ogłasza przystąpienie z co najmniej 21 dniami na wnioski, zawiadamia gminy w zasięgu 10H, organizuje spotkanie otwarte i konsultuje projekt przez 60–90 dni (art. 6a–6e); trybu uproszczonego, dostępnego dla innych OZE, dla wiatru nie ma (art. 27b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Od 20 października 2026 r. inwestor ma przeznaczyć co najmniej 10% mocy do objęcia przez mieszkańców gminy jako prosumentów wirtualnych, do 2 kW na punkt poboru, na 15 lat (art. 6g). Nie dotyczy to farm, które dostały pozwolenie na budowę przed tym dniem; termin i ten wyjątek wyznacza ustawa z 9 marca 2023 r. (art. 22 i 24) w brzmieniu z 2025 r.

Źródło: U.w., tekst ujednolicony w ISAP, stan na 3 października 2026.

Źródło: Ustawa z 9.03.2023 (Dz.U. 2023 poz. 553), art. 22 i 24, w brzmieniu ustawy z 21.05.2025 (Dz.U. 2025 poz. 759, art. 7), stan na 4 października 2026.

Umowa i kable

Dzierżawa zawarta na ponad 30 lat po 30 latach staje się umową na czas nieoznaczony (Kodeks cywilny, art. 695), więc strony zostają poniżej tego progu; w interpretacji podatkowej z 2026 r. opisano umowę pod turbinę na 29 lat i 11 miesięcy. Umowę za procent od energii Sąd Najwyższy uznał za nienazwaną, bo wiatr nie jest pożytkiem gruntu (IV CSK 244/12), a do umów o grunt pod turbinę, które nie są najmem ani dzierżawą, stosuje się odpowiednio przepisy o zwrocie rzeczy w stanie niepogorszonym (u.w., art. 7a). Kabel przez cudzą działkę wymaga służebności przesyłu (Kodeks cywilny, art. 305¹ i nast.): gdy właściciel odmawia, a służebność jest konieczna, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia przez sąd za wynagrodzeniem; wygasa ona po 10 latach niewykonywania.

Źródło: SN, wyrok z 5.10.2012, IV CSK 244/12, stan na 5 października 2012.

Podatki

Podatek od nieruchomości płaci właściciel od gruntu zajętego pod turbiną, placem i drogą, a ustawa nie określa, jaka część działki jest zajęta. Od 2025 r. budowlą w tym podatku są części budowlane elektrowni wiatrowej (stawka do 2% ich wartości rocznie). Czy podatnikiem jest dzierżawca jako właściciel turbiny, czy właściciel gruntu, nie rozstrzygają ani ustawa, ani wyroki NSA, dlatego w umowie dzierżawca powinien przyjąć deklarowanie i zapłatę albo zwrot tego podatku. Czynsz opodatkowuje ryczałt 8,5%, a ponad 100 000 zł rocznie 12,5%; VAT 23% (stan na 3 października 2026 r.) pojawia się po przekroczeniu 240 000 zł sprzedaży rocznie albo po rezygnacji ze zwolnienia, a wynagrodzenie za służebność przesyłu jest wolne od PIT (art. 21 ust. 1 pkt 120a ustawy o PIT). Szczegóły opisuje poradnik o podatkach właściciela.

Przy sprzedaży KIS uznaje grunt z planem dopuszczającym elektrownie wiatrowe za teren budowlany, a sprzedaż kilkudziesięciu działek wcześniej wydzierżawianych w ramach firmy potraktowała jako działalność gospodarczą, przy której upływ 5 lat nie zwalnia z PIT. Według KIS kto w ostatnich 5 latach kupił ziemię ze zwolnieniem z PCC, traci je, gdy wydzierżawi pod fundamenty nawet niewielką część gospodarstwa.

Źródło: Interpretacje KIS z 5.05.2026, 6.07.2026 i 15.07.2026, stan na 15 lipca 2026.

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

8 Jak wydzierżawić lub sprzedać dyskretnie

Grunt pod wiatraki łatwiej wydzierżawić bez ogłoszenia razem z sąsiadami, bo deweloper szuka obszaru na kilka turbin z odległościami od domów, drogami i trasą kabla. Przykładowe decyzje środowiskowe z lat 2024–2026 dotyczą farm od 1 do 23 turbin, a mapa gruntów, których właściciele chcą rozmawiać, z numerami działek i ksiąg wieczystych, pozwala ocenić obszar od razu.

Teczka. Wypisy z rejestru gruntów i wyrysy, numery ksiąg wieczystych, informacja o planie albo uchwale o przystąpieniu do planu i o strefie w planie ogólnym, odległości do domów i form ochrony przyrody zmierzone na mapie, przebieg linii WN i dróg.

Pierwsza umowa. Na początku podpisuje się umowę przedwstępną albo dzierżawę z fazą przygotowawczą. Sprawdź, czy czynsz płynie od podpisania (umowę bez czynszu sąd może uznać za użyczenie), czy jest termin na rozpoczęcie budowy i czy prawo odstąpienia dzierżawcy ma termin, bez którego nie da się go zastrzec (Kodeks cywilny, art. 395). Wpis dzierżawy w dziale III księgi wieczystej chroni dzierżawcę przed nabywcą gruntu, a roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawnia się rok po terminie, w którym miała ona zostać zawarta.

Rozmowy z kilkoma deweloperami prowadź po podpisaniu umów o poufności i daj każdemu te same dokumenty.

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

9 Gdzie szukać takich ofert

Grunty i projekty wiatrowe trafiają do kupujących przez rozmowy deweloperów z właścicielami, przetargi i sprzedaż spółek z projektami; portale pokazują tylko część tego rynku.

• Gminy ogłaszają przystąpienie do planów z terenami PEW, co pokazuje, gdzie deweloperzy szukają gruntów, i wydzierżawiają własne grunty: NSA opisywał spółkę, która pod przyszłą farmę dzierżawiła od gminy 26,97 ha.
• KOWR może zgodzić się na poddzierżawę gruntu z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa na cele OZE.
• Deweloperzy sprzedają prawa do projektów razem ze spółkami celowymi, a wymiana turbin na istniejących farmach wymaga wydłużenia umów dzierżawy.

Źródło: NSA, wyrok z 24.10.2019, II FSK 3671/17, stan na 24 października 2019.

Teren spoza portali sprawdza się tak samo jak każdy inny: odległości, plan, przyłączenie, projekt umowy.

10 Pytania i odpowiedzi

11 Powiązane

• Kalkulator: dzierżawa pod OZE czy sprzedaż
• Umowa dzierżawy pod OZE: klauzule, które decydują o pieniądzach właściciela
• Magazyny energii: wspólne przyłącze z farmą i cable pooling