Lasy: kupno i sprzedaż lasu, wycena drzewostanu i prawo pierwokupu

1 W skrócie

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości; obliczenie redakcji, stan na 3 października 2026.

Źródło: GUS, Rachunki leśne w Polsce w 2023 r., stan na rok 2023.

Źródło: Komunikat Prezesa GUS, M.P. 2025 poz. 1086, stan na rok podatkowy 2026.

2 Czym jest las w rozumieniu ustawy i kto kupuje

Lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokryty roślinnością leśną albo przejściowo jej pozbawiony i przeznaczony do produkcji leśnej, a także grunt związany z gospodarką leśną, np. droga leśna czy szkółka (ustawa o lasach, art. 3; t.j. Dz.U. 2026 poz. 663). Kupują go głównie osoby fizyczne, a Skarb Państwa przez Lasy Państwowe nabywa lasy z ofert właścicieli i w drodze pierwokupu.

W ewidencji gruntów las to użytek Ls, a grunty zadrzewione i zakrzewione — Lz. Gleby leśne mają klasy bonitacyjne od I do VI, bez podziału na a i b i bez VIz, np. LsIII (rozporządzenie RM z 12 września 2012 r., Dz.U. 2012 poz. 1246). W planie miejscowym teren lasu ma symbol L (rozporządzenia z 2021 r. i z 7 września 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 1192), a w planach opartych na rozporządzeniu z 2003 r. — ZL.

Lasy prywatne zajmowały na koniec 2025 r. 1 770 163 ha, czyli 19,1% lasów, najwięcej w mazowieckim (369 640 ha), lubelskim i podlaskim. Uproszczonym planem albo inwentaryzacją objęte było 93,4% prywatnych gruntów leśnych.

Źródło: GUS, Bank Danych Lokalnych; obliczenie redakcji, stan na 31 grudnia 2025.

W transakcjach z lat 2025–2026 kupowała osoba fizyczna w 2 057 przypadkach na 2 761, a Skarb Państwa w 527 (Rejestr Cen Nieruchomości, obliczenie redakcji). Lasy Państwowe nabyły w 2025 r. 3 403,82 ha z ofert właścicieli i 1 241,62 ha w drodze pierwokupu; w tej drugiej puli 41% stanowiły grunty o nieleśnym użytku.

Źródło: PGL Lasy Państwowe, sprawozdanie za 2025 r., stan na rok 2025.

3 Jak zarabia las

Las zarabia na drewnie z cięć zapisanych w uproszczonym planie albo w decyzji starosty, a między cięciami — na przyroście drzewostanu. Przychód jest nieregularny, bo cięcia rębne plan przewiduje od minimalnego wieku rębności, np. 80 lat dla sosny i 120 lat dla dębu (rozporządzenie o planach urządzenia lasu z 12 listopada 2012 r., Dz.U. 2012 poz. 1302, § 7).

Lasy Państwowe sprzedały w 2025 r. drewno średnio po 282,69 zł/m³ (obliczenie redakcji); to ceny drewna pozyskanego, nie wartość drewna na pniu. Drewno z lasu prywatnego cechuje starosta, wystawiając dokument legalności pozyskania (ustawa o lasach, art. 14a).

Źródło: PGL Lasy Państwowe, sprawozdanie za 2025 r., pkt 8.1.6, stan na rok 2025.

Właściciel ponosi koszty obowiązków: odnowienia lasu w 5 lat od usunięcia drzewostanu, ochrony przed pożarami i szkodnikami, pielęgnacji (art. 13). Czynsz za obwód łowiecki do niego nie trafia, bo rozlicza się go między nadleśnictwa i gminy (Prawo łowieckie, art. 30–31; t.j. Dz.U. 2025 poz. 539).

Las można też założyć: na zalesienie gruntu rolnego decyzja o wyłączeniu z produkcji nie jest potrzebna (ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 11 ust. 6), a plan strategiczny WPR przewiduje wsparcie zalesień i premie za ich utrzymanie (ustawa o Planie Strategicznym dla WPR, art. 44 i 46). W 2025 r. zalesiono 794 ha gruntów rolnych i nieużytków.

Źródło: GUS, Leśnictwo w 2025 r., stan na rok 2025.

4 Jak rynek wycenia las

Las wycenia się w dwóch warstwach: grunt leśny i drzewostan, którego wartość wynika z zapasu drewna w m³, gatunków, wieku i jakości z planu urządzenia lasu oraz z cen drewna według sortymentów. W transakcjach z lat 2025–2026 hektar lasu z drzewostanem kosztował w medianie 40 816 zł, ale konkretny las może być wart znacznie mniej albo więcej.

Do próby weszły sprzedaże na wolnym rynku nieruchomości złożonych wyłącznie z działek leśnych, od 0,5 ha, bez przeznaczenia pod zabudowę, produkcję, infrastrukturę ani drogi w planie i poza miastami na prawach powiatu; cena obejmuje grunt z drzewostanem. Przy mniej niż 30 transakcjach wynik jest niepewny. Mediana dla lasów 0,5–1 ha wyniosła 44 544 zł/ha, a dla lasów od 5 ha 40 234 zł/ha; Skarb Państwa płacił w medianie 44 183 zł/ha, osoby fizyczne 39 024 zł/ha.

Źródło: PGL Lasy Państwowe, sprzedaż drewna w 2025 r.; obliczenie redakcji, stan na rok 2025.

Przeciętna cena drewna w regionalnych dyrekcjach Lasów Państwowych wahała się w 2024 r. od 250,00 zł/m³ (Piła) do 303,26 zł/m³ (Krosno).

Źródło: GUS, Rocznik Statystyczny Leśnictwa 2025, stan na rok 2024.

Bez transakcji porównawczych rzeczoznawca mnoży wskaźnik w m³ drewna, zależny od wieku rębności, gatunku i bonitacji drzewostanu, przez powierzchnię wyłączeń taksacyjnych i cenę drewna z nadleśnictwa (średnią z 3 lat), z poprawkami m.in. za dojazd, wywóz drewna i zagrożenie pożarowe (rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 22 i 24; Dz.U. 2023 poz. 1832).

Kalkulator serwisu nie obejmuje lasu, bo porównuje dzierżawę gruntu pod OZE ze sprzedażą. Cenę drewna do podatku leśnego zbiera strona Ceny ziemi i moc OZE.

5 Na co uważać: due diligence

Lasy Państwowe mogą przejąć kupowany las: przy jego sprzedaży Skarbowi Państwa przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu, bez progu powierzchni (ustawa o lasach, art. 37a). Wiatrak albo farma PV w lesie zawsze wymaga planu miejscowego, zgody na nowe przeznaczenie gruntu leśnego i decyzji wyłączającej go z produkcji, a parki narodowe, rezerwaty, parki krajobrazowe i obszary Natura 2000 są dla turbin zamknięte.

Pierwokup obejmuje grunt oznaczony w ewidencji jako las, przeznaczony do zalesienia w planie lub decyzji o warunkach zabudowy albo objęty uproszczonym planem lub decyzją starosty; przy innej umowie niż sprzedaż Lasy Państwowe mają prawo nabycia. Wyłączeni są m.in. małżonek, krewni i powinowaci w linii prostej oraz w linii bocznej do trzeciego stopnia, samorząd i spadkobiercy (art. 37a ust. 4).

Notariusz zawiadamia nadleśniczego; Lasy Państwowe mają miesiąc na oświadczenie w formie aktu notarialnego, a przy cenie rażąco odbiegającej od rynkowej nadleśniczy może w 14 dni wystąpić do sądu. Umowa bez zawiadomienia jest nieważna (art. 37b–37h), a przy zbiegu kilku uprawnionych pierwszeństwo mają Lasy Państwowe (art. 37a ust. 5).

Las ochronny uznaje minister (lasy Skarbu Państwa), a pozostałe lasy starosta po uzgodnieniu z właścicielem (ustawa o lasach, art. 15–16). Pojazdami silnikowymi wolno jeździć w lesie tylko drogami publicznymi i oznakowanymi drogami leśnymi, z wyjątkiem m.in. właściciela we własnym lesie (art. 29).

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

6 Finansowanie

Na zakup lasu nie ma kredytu z dopłatą ARiMR: linia Z finansuje tylko użytki rolne i wyklucza las oraz nieużytki. Warunki zwykłego kredytu z hipoteką na gruncie leśnym ustalisz w banku, bo publiczne źródła, które sprawdziliśmy, ich nie podają.

Źródło: ARiMR, zasady linii Z, stan na 3 października 2026.

Przy zakupie lasu razem z polami linia Z obejmie tylko użytki rolne. Gotówkę daje sprzedaż drewna z cięć przewidzianych w planie, ale każde cięcie obniża zapas i cenę lasu. Grunt zalesiony w programie wsparcia jest w okresie zobowiązania wyłączony z pierwokupu Lasów Państwowych.

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

7 Prawo i podatki

Lasy Państwowe mają pierwokup przy sprzedaży lasu, a farma PV albo wiatrak w lesie wymagają planu miejscowego, zgody na nowe przeznaczenie gruntu leśnego i decyzji wyłączającej go z produkcji (ustawa o lasach, art. 37a; ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 7 i 11). Podatek leśny to równowartość 0,220 m³ drewna od hektara według średniej ceny sprzedaży drewna, którą ogłasza Prezes GUS; na 2026 r. to 61,90 zł/ha (ustawa o podatku leśnym, art. 4; t.j. Dz.U. 2025 poz. 176).

Cena to średnia z trzech pierwszych kwartałów roku poprzedniego, bez VAT; GUS ogłasza ją w 20 dni po III kwartale, a cenę na 2027 r. — do ok. 20 października 2026 r.

Podatek płaci właściciel od lasów zapisanych w ewidencji jako Ls; grunty Lz według brzmienia przepisów podlegają podatkowi od nieruchomości i są z niego zwolnione, chyba że zajęto je na działalność gospodarczą. Zwolnione są lasy z drzewostanem do 40 lat, lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków i użytki ekologiczne; w rezerwatach i parkach narodowych stawka jest o połowę niższa, a rada gminy może obniżyć cenę drewna (art. 4 i 7). Las zajęty pod farmę przechodzi do podatku od nieruchomości od następnego miesiąca.

Kupujący płaci 2% PCC, gdy sprzedaż jest poza VAT albo z VAT zwolniona. Sprzedający płaci 19% PIT od dochodu, gdy od końca roku nabycia nie minęło 5 lat, a drzewostan jako część składowa gruntu (Kodeks cywilny, art. 48) wchodzi do ceny nieruchomości. Sprzedaż nieprzerobionego drewna z własnego lasu jest poza PIT jako przychód z gospodarki leśnej (ustawa o PIT, art. 2 ust. 1 pkt 2), a sprzedaż tarcicy — już nie (interpretacje z 25 sierpnia i 25 listopada 2025 r.).

Źródło: Interpretacje Dyrektora KIS z 2025 r., stan na 25 listopada 2025.

Wyłączenie gruntu leśnego z produkcji wymaga decyzji, którą wydaje co do zasady dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Należność za hektar to równowartość od 250 m³ drewna (bory suche i bagienne) do 2 000 m³ (m.in. lasy świeże i łęgowe), w lasach ochronnych o 50% więcej; przy wyłączeniu trwałym dochodzą opłata roczna 10% przez 10 lat i odszkodowanie za przedwczesny wyrąb (ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 5, 11 i 12). Którą cenę drewna przyjmie dyrekcja, potwierdź przed wnioskiem. Zmiana lasu na użytek rolny jest możliwa tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach, a w lesie prywatnym decyduje o niej starosta (ustawa o lasach, art. 13).

Plan miejscowy jest obowiązkowy dla każdej instalacji OZE na gruncie leśnym, a decyzja o warunkach zabudowy jest wykluczona (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 14 ust. 6a i art. 61). Zgodę na zmianę przeznaczenia lasu prywatnego wydaje marszałek po opinii izby rolniczej, a w lesie ochronnym inne zagospodarowanie dopuszcza się tylko z ważnych względów społecznych (ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 7 i 9).

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

8 Jak sprzedać dyskretnie

Las sprzedasz bez ogłoszenia, jeśli kupującego wybierzesz sam, a umowę przygotujesz pod pierwokup: zawrzesz ją pod warunkiem, a notariusz zawiadomi nadleśniczego. Pierwokup działa bez względu na to, kto kupuje; wyłączeni są m.in. małżonek i bliscy krewni.

Przygotuj:

• wyrys z mapy i wypis z rejestru gruntów z użytkami i klasami oraz numer księgi wieczystej;
• uproszczony plan albo decyzję starosty po inwentaryzacji;
• wycenę drzewostanu od taksatora albo rzeczoznawcy;
• informację o formach ochrony przyrody i planie miejscowym;
• dokumenty legalności drewna z ostatnich cięć i stan odnowień.

Wycena chroni przed sporem o cenę z nadleśniczym. Dane o lesie są w dużej części jawne — projekt uproszczonego planu wykłada się w gminie na 60 dni, a Bank Danych o Lasach pokazuje lasy wszystkich form własności — więc poufne zostają cena, warunki i sam zamiar sprzedaży.

Sprzedaż lasu obejmuje grunt z drzewostanem i podlega pierwokupowi. Sprzedaż samego drewna z cięć w planie daje gotówkę bez zmiany właściciela, ale obniża wartość lasu i wymaga odnowienia w 5 lat. Kupującego szukaj wśród właścicieli lasów w tym samym kompleksie, w rodzinie i w nadleśnictwie.

Ten fragment opisuje przepisy w uproszczeniu i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego gruntu i umowy sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym.

9 Gdzie szukać takich ofert

Lasy prywatne sprzedają osoby fizyczne, spadkobiercy, współwłaściciele, rolnicy i wspólnoty gruntowe: na koniec 2025 r. osoby fizyczne miały ok. 1,67 mln ha prywatnych gruntów leśnych, a wspólnoty gruntowe 58 400 ha.

Źródło: GUS, Bank Danych Lokalnych, stan na 31 grudnia 2025.

Od 1 stycznia 2025 r. przybyło w Rejestrze Cen Nieruchomości 16 029 rekordów niezabudowanych działek leśnych, a lasy przejęte w drodze pierwokupu Lasy Państwowe ogłaszają w Biuletynie Informacji Publicznej (ustawa o lasach, art. 37i). Las można sprzedać w wąskim kręgu: sąsiadom, rodzinie albo nadleśnictwu.

Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK), stan na 3 października 2026.

Część lasów zmienia właściciela bez ogłoszeń: właściciel pokazuje plan urządzenia lasu i wycenę wybranym kupującym, a przed umową o transakcji poza stronami wiedzą tylko notariusz i nadleśniczy.

10 Pytania i odpowiedzi

11 Powiązane

• Ceny ziemi i moc OZE: cena drewna do podatku leśnego
• Klasy gruntów i wyłączenie z produkcji
• Słownik: uproszczony plan urządzenia lasu