Słownik

Aukcja, w której Prezes URE co najmniej raz w roku wybiera oferty sprzedaży energii z instalacji OZE; cena oferty nie może przekroczyć ceny referencyjnej, dla PV powyżej 1 MW 389 zł/MWh. Zwycięzca z instalacją od 200 kW sprzedaje energię na rynku i ma prawo do pokrycia ujemnego salda, czyli dopłaty do ceny z aukcji, kiedy rynek płaci mniej. To kontrakt różnicowy na najwyżej 15 lat, a dają go aukcje rozstrzygnięte do 31 grudnia 2027 r. W 2025 r. w koszyku powyżej 1 MW wygrały oferty PV po 216,90–329,68 zł/MWh.

Zobacz: Umowa sprzedaży energii. Podstawa: ustawa o odnawialnych źródłach energii, art. 73, 77, 92 i 93 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 68); rozporządzenie w sprawie cen referencyjnych (Dz.U. 2023 poz. 2440); Informacja Prezesa URE nr 39/2025 i komunikat URE z 11.07.2025 (aukcja AZ/7/2025)

Drzewa rosnące na wydzielonej części lasu, opisane gatunkiem, wiekiem, bonitacją i zapasem, czyli miąższością drewna na pniu w m³ albo m³/ha. Najwcześniejsze cięcia rębne plan urządzenia lasu wyznacza od minimalnego wieku rębności: dla sosny to 80 lat, dla dębu 120. Od zapasu i wieku zależy wartość lasu: przy braku transakcji rzeczoznawca stosuje wskaźnik w m³ drewna zależny od gatunku, bonitacji i wieku rębności i mnoży go przez cenę drewna z nadleśnictwa. Za wyrąb przed wiekiem rębności przy wyłączeniu lasu z produkcji płaci się odszkodowanie.

Zobacz: Podatek leśny. Podstawa: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 22; rozporządzenie MŚ z 20.06.2002 (Dz.U. 2002 nr 99 poz. 905); rozporządzenie MŚ z 12.11.2012 (Dz.U. 2012 poz. 1302), § 7; ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 12 ust. 5

Instytucja państwowa, która gospodaruje Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa i wykonuje uprawnienia państwa w obrocie ziemią rolną. Jej Dyrektor Generalny zgadza się na zakup nieruchomości rolnej przez nabywcę, który nie jest rolnikiem indywidualnym, oraz na wydzierżawienie gruntu kupionego w ciągu ostatnich 5 lat. KOWR ma pierwokup po dzierżawcy i prawo nabycia ziemi. Grunty Zasobu wydzierżawia za czynsz w pieniądzu albo w decytonach pszenicy, a sprzedaż tych gruntów wstrzymano do 30 kwietnia 2036 r.; wyjątki dotyczą m.in. nieruchomości do 5 ha i terenów przeznaczonych na cele nierolnicze.

Zobacz: Prawo nabycia KOWR. Podstawa: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 2a–4 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941); ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, art. 39a (t.j. Dz.U. 2025 poz. 826); ustawa z 14.04.2016 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 559, zm. Dz.U. 2026 poz. 317), art. 1–2

Plan rady gminy, który ustala przeznaczenie terenów, czyli to, czym grunt ma być. Elektrownię wiatrową wolno zlokalizować wyłącznie na jego podstawie. Farma PV wymaga planu bez względu na moc, gdy stoi w lesie albo na użytkach rolnych klas I–III; na klasie IV — gdy ma ponad 150 kW albo służy działalności w wytwarzaniu energii; na innych gruntach — ponad 1 000 kW. W planach według rozporządzeń z 2021 i 2026 r. farmę PV oznacza symbol PEF, a wiatrową PEW. Według interpretacji KIS sprzedaż działki, na której plan dopuszcza farmę, to dostawa terenu budowlanego z VAT.

Zobacz: Teren produkcji energii. Podstawa: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 14 ust. 6a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 538); ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, art. 3 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 317); ustawa o VAT, art. 2 pkt 33 i art. 43 ust. 1 pkt 9; interpretacja KIS 0114-KDIP4-1.4012.312.2026.3.MK z 15.07.2026

Najmniejsza odległość elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego albo o funkcji mieszanej: dziesięciokrotność jej całkowitej wysokości z łopatą wzniesioną najwyżej (10H), chyba że plan miejscowy ustali inną odległość w metrach, nie mniejszą niż 700 m. Do parku narodowego turbina musi mieć co najmniej 10H, do rezerwatu przyrody 500 m, a w parkach narodowych i krajobrazowych, rezerwatach i na obszarach Natura 2000 lokalizować jej nie wolno. Ustawa z 2025 r., która obniżała odległość do 500 m, nie weszła w życie po wecie Prezydenta. Dla dróg i lasów ustawa minimalnej odległości nie wyznacza.

Zobacz: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Podstawa: ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, art. 2, 4, 4a, 4c i 5 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 317); druk sejmowy nr 1642 (X kadencja, weto z 21.08.2025)

Moc, na jaką operator przyłącza farmę albo magazyn do sieci; określają ją warunki i umowa o przyłączenie. Dla źródła lub magazynu może być równa jego mocy zainstalowanej albo mniejsza, a przy cable poolingu kilka instalacji korzysta z jednej mocy przyłączeniowej. Operatorzy publikują łączną dostępną moc dla stacji albo grup stacji 110 kV i wyższych, z prognozą na 5 lat: PSE co najmniej raz w miesiącu, operatorzy dystrybucyjni co najmniej raz na kwartał. To wartość dla węzła sieci, a nie dla konkretnej działki, i nie gwarantuje wydania warunków.

Zobacz: Główny punkt zasilający. Podstawa: Prawo energetyczne, art. 7 ust. 1, 1f–1h i 8l–8n (t.j. Dz.U. 2026 poz. 43, zm. Dz.U. 2026 poz. 516); PSE, Informacja o dostępności mocy przyłączeniowej (stan na 30.09.2026)

Roczny podatek od lasów wykazanych w ewidencji gruntów jako Ls, który właściciel płaci gminie. Od hektara wynosi równowartość 0,220 m³ drewna według średniej ceny sprzedaży drewna przez nadleśnictwa w pierwszych trzech kwartałach poprzedniego roku; cenę ogłasza Prezes GUS do ok. 20 października. Na 2026 r. to 281,37 zł/m³, czyli 61,90 zł/ha, a w rezerwatach i parkach narodowych połowa tej kwoty. Zwolnienie obejmuje m.in. drzewostany w wieku do 40 lat, a od lasu zajętego na działalność inną niż leśna, np. pod farmę, płaci się już podatek od nieruchomości.

Zobacz: Podatek rolny. Podstawa: ustawa o podatku leśnym, art. 1, 4 i 7 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 176); komunikat Prezesa GUS z 17.10.2025 (M.P. 2025 poz. 1086); ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 2 ust. 2

Roczny podatek od użytków rolnych z ewidencji gruntów, który właściciel płaci gminie. Od hektara przeliczeniowego gospodarstwa wynosi równowartość 2,5 q żyta, a od hektara gruntów poza gospodarstwem 5 q, według średniej ceny skupu żyta z 11 kwartałów, którą ogłasza Prezes GUS. Na 2026 r. cena wynosi 66,42 zł/dt, czyli 166,05 zł od hektara przeliczeniowego. Grunty klas V, VI i VIz są zwolnione. Grunt zajęty przez farmę wypada z podatku rolnego, a od tej pory płaci się od niego podatek od nieruchomości (w 2026 r. gmina może pobrać najwyżej 1,45 zł za m²).

Zobacz: Hektar przeliczeniowy. Podstawa: ustawa o podatku rolnym, art. 1–6 i 12 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1344); komunikat Prezesa GUS z 20.10.2025 (M.P. 2025 poz. 1085); obwieszczenie o górnych granicach stawek podatków i opłat lokalnych na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 726)

Uprawnienie KOWR do przejęcia nieruchomości rolnej, gdy zmienia ona właściciela inaczej niż przez sprzedaż: w wyniku innej umowy, jednostronnej czynności, orzeczenia sądu, zasiedzenia, dziedziczenia albo podziału lub przekształcenia spółki. KOWR składa oświadczenie o nabyciu i płaci cenę. Prawo nie działa m.in. przy nabyciu przez osobę bliską, przy dziedziczeniu ustawowym i przy powiększeniu gospodarstwa rodzinnego do 300 ha w gminie zamieszkania. Odpowiednie prawo przy lesie mają Lasy Państwowe, a przy spółce z co najmniej 5 ha ziemi rolnej KOWR ma pierwokup jej udziałów i akcji.

Zobacz: Prawo pierwokupu: dzierżawca, KOWR, Lasy Państwowe. Podstawa: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 3a–4 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941); ustawa o lasach, art. 37a ust. 2–3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 663)

Uprawnienie do kupienia gruntu zamiast osoby, z którą właściciel umówił się na sprzedaż, na tych samych warunkach. Przy nieruchomości rolnej pierwszeństwo ma dzierżawca, jeśli jego pisemna umowa z datą pewną jest wykonywana co najmniej 3 lata, a grunt należy do jego gospodarstwa rodzinnego; po nim KOWR. Przy lesie pierwokup ma Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe. Sprzedaż zawiera się wtedy pod warunkiem, a uprawniony ma miesiąc od zawiadomienia. Sprzedaż bezwarunkowa mimo ustawowego pierwokupu jest nieważna. Spółka dzierżawiąca grunt pod farmę ustawowego pierwokupu nie ma.

Zobacz: Prawo nabycia KOWR. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 596–602 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795); ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941); ustawa o lasach, art. 37a–37h (t.j. Dz.U. 2026 poz. 663)

Projekt farmy z kompletem praw potrzebnych do rozpoczęcia budowy: tytułem do gruntu, decyzjami, w tym ostatecznym pozwoleniem na budowę, oraz warunkami albo umową o przyłączenie do sieci. Taki projekt bywa przedmiotem sprzedaży między deweloperami a inwestorami. W ankiecie IEO projekt PV z pozwoleniem na budowę wyceniano w 2023 r. na 146 000 euro za MW, a projekt z samymi warunkami przyłączenia na 105 000 euro. Ta wartość obejmuje prawa do sieci i pracę dewelopera; właściciel, który tylko wydzierżawia grunt, ma w niej udział wyłącznie wtedy, gdy przewiduje to umowa.

Zobacz: Warunki przyłączenia do sieci. Podstawa: IEO, Rynek fotowoltaiki w Polsce 2024, tab. 6.1, s. 75; ESPI Columbus Energy S.A. nr 24/2024 z 11.09.2024

Mechanizm, w którym jednostki wytwórcze, w tym magazyny energii, przyjmują w aukcjach obowiązek mocowy na kolejne lata dostaw i dostają za niego wynagrodzenie liczone w złotych za kW na rok. Nowa jednostka, która spełni próg nakładów inwestycyjnych, może oferować obowiązek najwyżej na 15 okresów dostaw, modernizowana lub poniżej progu na 5. W aukcji głównej na rok dostaw 2030, przeprowadzonej 11 grudnia 2025 r., cena zamknięcia wyniosła 465,02 zł/kW/rok. Dla właściciela gruntu pod magazynem to informacja o źródle przychodu dzierżawcy, a nie o wysokości czynszu.

Zobacz: Magazyn energii elektrycznej. Podstawa: ustawa o rynku mocy, art. 2 ust. 1 pkt 8 i 18, art. 32 ust. 1 pkt 4 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 610); Informacja Prezesa URE nr 1/2026 (wyniki aukcji głównej na 2030 r.)

Roczna stopa, która przelicza przyszłe kwoty na ich wartość dzisiejszą; wyraża koszt czekania na pieniądze i ryzyko, że nie wpłyną. Punktem odniesienia bez ryzyka jest rentowność 10-letnich obligacji skarbowych, w sierpniu 2026 r. 5,81%. Premii za ryzyko dzierżawcy i projektu publiczne źródła nie podają, więc to założenie liczącego. Dla porównania Grenevia wyceniała swoje farmy PV na koniec 2024 r. przy stopie 8,61%, ale ta stopa dotyczy przychodów z energii, a nie czynszu. Im wyższa stopa, tym mniej warte są dziś czynsze odległe o kilkanaście lat.

Zobacz: Wartość bieżąca netto. Podstawa: Eurostat, irt_lt_mcby_m (rentowność 10-letnich obligacji skarbowych, dane NBP, sierpień 2026); Grenevia S.A., skonsolidowany raport roczny za 2024 r., s. 48

Umowa sprzedaży energii z farmy zawierana bezpośrednio z odbiorcą, np. zakładem przemysłowym. Prawo energetyczne ani ustawa o OZE nie znają nazwy PPA, więc strony zawierają ją na zasadach ogólnych. Energia płynie do odbiorcy przez sieć albo linią bezpośrednią; w odmianie wirtualnej (vPPA) strony rozliczają tylko pieniądze, bez dostawy energii. Dla właściciela gruntu PPA, podobnie jak kontrakt z aukcji, wyznacza horyzont przychodów dzierżawcy, a bank finansujący farmę sprawdza, czy tytuł do gruntu przetrwa okres kredytu, według PSEW i DWF zwykle 15–18 lat.

Zobacz: Aukcja OZE i kontrakt różnicowy. Podstawa: Prawo energetyczne, art. 3 pkt 11f i art. 7aa (t.j. Dz.U. 2026 poz. 43); interpretacja KIS 0112-KDIL1-2.4012.353.2025.2.SN z 12.09.2025; PSEW, Baker Tilly TPA, DWF, Energetyka wiatrowa w Polsce 2024, s. 30–33

Dokument, który na 10 lat opisuje las prywatny tworzący zwarty obszar o powierzchni co najmniej 10 ha i wyznacza zadania jego właściciela. Podaje powierzchnię drzewostanów, gatunek główny, wiek, bonitację, miąższość i typ siedliskowy, wskazuje lasy ochronne, rozmiar cięć i rozbieżności między ewidencją gruntów a stanem w terenie. Dla lasów osób fizycznych sporządza się go na zlecenie starosty, który zatwierdza plan po opinii nadleśniczego. Dla lasów rozdrobnionych, do 10 ha, starosta wydaje decyzję na podstawie inwentaryzacji stanu lasu. Plany udostępnia Bank Danych o Lasach.

Zobacz: Drzewostan i jego zapas. Podstawa: ustawa o lasach, art. 6 ust. 1 pkt 7 i art. 19–22 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 663); rozporządzenie MŚ z 12.11.2012 (Dz.U. 2012 poz. 1302), § 1 i 7

Sposób użytkowania gruntu, który ewidencja gruntów i budynków przypisuje działce albo jej części. Ewidencja zna m.in. R (grunty orne), S (sady), Ł (łąki trwałe), Ps (pastwiska trwałe), Br (grunty rolne zabudowane), N (nieużytki), Ls (lasy) i Lz (grunty zadrzewione i zakrzewione), a wśród terenów zabudowanych m.in. Ba (tereny przemysłowe). Użytek mówi, czym grunt jest dziś, a nie czym może się stać według planu miejscowego. Z ewidencji kwalifikację użytków biorą przepisy o podatku rolnym, leśnym i od nieruchomości oraz o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zobacz: Klasa bonitacyjna gruntu. Podstawa: rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. 2024 poz. 219), § 8–9 i zał. nr 1; ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, art. 1a ust. 3 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707); ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 2 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 82)

Suma przyszłych wpływów i wydatków przeliczonych na dzisiejsze złote. Kwotę należną za t lat dyskontuje się, dzieląc ją przez (1 + r)^t, gdzie r oznacza stopę dyskontową, a potem dodaje wyniki ze wszystkich lat. Dzięki temu da się porównać czynsz płacony przez 29 lat i wartość gruntu po zwrocie z ceną sprzedaży otrzymaną od razu. Tak liczy kalkulator dzierżawy i sprzedaży w serwisie, po podatkach właściciela. Wynik zależy od założeń: przy wyższej stopie odległe czynsze ważą mniej, a cena zapłacona dziś się nie zmienia.

Zobacz: Stopa dyskontowa. Podstawa: wzory kalkulatora „Dzierżawa pod OZE czy sprzedaż” (metodologia serwisu)

Dokument, w którym operator sieci określa, czy, gdzie i na jaką moc przyłączy farmę albo magazyn energii. Już we wniosku deweloper oświadcza, że ma tytuł prawny do gruntu, więc umowę z właścicielem podpisuje najpierw, i wpłaca zaliczkę 60 zł za kW, najwyżej 6 mln zł. Warunki są ważne rok od doręczenia. Umowa o przyłączenie wygasa z mocy prawa, gdy operator nie otrzyma informacji o ostatecznym pozwoleniu na budowę: przy PV i magazynie po 24, przy wietrze po 36 miesiącach. Za 2025 r. przedsiębiorstwa sieciowe zgłosiły Prezesowi URE 4 897 odmów wydania warunków, dla obiektów wszystkich rodzajów.

Zobacz: Moc przyłączeniowa. Podstawa: Prawo energetyczne, art. 7 ust. 2a, 8a–8i i 11 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 43, zm. Dz.U. 2026 poz. 516); URE, Sprawozdanie z działalności Prezesa URE w 2025 r., s. 98–101

Rozpoczęcie na gruncie rolnym albo leśnym innego użytkowania niż rolnicze lub leśne, np. budowy farmy. Decyzji starosty, a przy lesie dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, wymagają użytki rolne klas I–III, klasy IV–VI wytworzone z gleb organicznych i grunty leśne; decyzja musi być gotowa przed wnioskiem o pozwolenie na budowę albo zgłoszeniem. Kto ją uzyskał, płaci przy wyłączeniu trwałym jednorazową należność (dla gruntu rolnego 87 435–437 175 zł za hektar), pomniejszoną o jego wartość rynkową, i przez 10 lat opłatę roczną równą 10% należności. Opłaty roczne przechodzą na nabywcę gruntu.

Zobacz: Klasa bonitacyjna gruntu. Podstawa: ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 4 pkt 11–13, art. 5, 11 i 12 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 82)

Dokument ze starostwa z danymi ewidencyjnymi wskazanych działek: numerem, powierzchnią, użytkami gruntowymi z klasami bonitacyjnymi, a dla uprawnionych także z danymi właścicieli i władających. Razem z wyrysem z mapy ewidencyjnej pokazuje, jaki grunt obejmie umowa dzierżawy albo sprzedaży. Z wypisu odczytasz, ile hektarów to klasy I–III, a więc czy pod farmę trzeba będzie uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia i wyłączyć grunt z produkcji decyzją starosty. Wypis i wyrys z planu miejscowego to inne dokumenty: mówią o przeznaczeniu terenu, a operator sieci może ich zażądać przy wniosku o warunki przyłączenia.

Zobacz: Ewidencja gruntów i budynków. Podstawa: Prawo geodezyjne i kartograficzne, art. 24 ust. 1–5 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1151); Prawo energetyczne, art. 7 ust. 8da (t.j. Dz.U. 2026 poz. 43)